Bydlení k posrání I. - Jak se s bankou potázali
Je tomu už pár let, co jsme začali hledat dům a nakonec jsme našli, i když v tom byla docela zápletka s financováním.
Domek je to malý, doslova schovaný v Hostýnských vrších. Původně koncipovaný jako chata, ale dnes už k celoročnímu obývání s číslem popisným. Nicméně ta chatovost je tu cítit na každém kroku, jak tvarůžky v Lošticích.
Majitelé prodávali bez realitky a tak i tohle pro nás byl signál, jak si zkusit začít plnit náš sen spolu už i s tehdy dvouměsíčním synem.
Majitelé prodávali bez realitky a tak i tohle pro nás byl signál, jak si zkusit začít plnit náš sen spolu už i s tehdy dvouměsíčním synem.
Oslovilo nás hlavně ale také místo, genius loci a tak jsme do toho šli. Netušili jsme ale, jak nás genius loci kopne do prdele hned záhy po nastěhování, ale o tom snad až někdy příště.
Jako většina dnešních rodin, ani my neměli na účtě miliony, abychom si mohli něco takového dovolit hned z fleku, a tak přišlo na řadu financování pomocí hypotéky u jedné nejmenované České Spořitelny. Všude kolem se rozprostíral bubák ohledně zvyšování sazeb ČNB a my tak byli v presu, aby nám nemovitost neunikla. Šli jsme proto do varianty, kdy nám pomohli rodiče a nechali zastavit vlastní dům, abysme tak mohli čerpat 100% částky a neplýtvali vlastními našetřenými prostředky, které se budou hodit na rekonstrukci a platbu 4% z nabytí nemovitosti (Státní zlodějna a to mi nikdo nevymluví. Ptali jste se někdy proč? Uspokojivá odpověď neexistuje.). Bylo nám řečeno, že nemovitost rodičů můžeme po fixaci ze smlouvy vyvázat, pokud do té doby splatíme 20% z dlužné částky. To je fér, řekli jsme si. Nechceme rodiče uvazovat do něčeho donekonečna. (ke na konci se k tomu ještě vrátím)
Jako většina dnešních rodin, ani my neměli na účtě miliony, abychom si mohli něco takového dovolit hned z fleku, a tak přišlo na řadu financování pomocí hypotéky u jedné nejmenované České Spořitelny. Všude kolem se rozprostíral bubák ohledně zvyšování sazeb ČNB a my tak byli v presu, aby nám nemovitost neunikla. Šli jsme proto do varianty, kdy nám pomohli rodiče a nechali zastavit vlastní dům, abysme tak mohli čerpat 100% částky a neplýtvali vlastními našetřenými prostředky, které se budou hodit na rekonstrukci a platbu 4% z nabytí nemovitosti (Státní zlodějna a to mi nikdo nevymluví. Ptali jste se někdy proč? Uspokojivá odpověď neexistuje.). Bylo nám řečeno, že nemovitost rodičů můžeme po fixaci ze smlouvy vyvázat, pokud do té doby splatíme 20% z dlužné částky. To je fér, řekli jsme si. Nechceme rodiče uvazovat do něčeho donekonečna. (ke na konci se k tomu ještě vrátím)
Nastalo komunikování mezi bankou, námi, finančním poradcem (který pracuje spíš pro banku, než pro vás, protože od ní dostane pak provizi; proto, aby pracoval pro vás byste si ho museli platit sami) a prodávajícími.
Zádrhelů bylo cestou několik, ale na první pohled bylo vše v pořádku. Jak už to tak bývá, když ptáčka lapají. Asi největší potíž byla s vodou...
Jak se s bankou potázali
Na papíře bylo vše jasné, dokumenty také mluvili jasně, nebo jsme si to alespoň mysleli. Dům totiž nemá vlastní zdroj vody. Zdroj vody je kopaná studna, ale na cizím pozemku a nebylo zřízeno žádné věcné břemeno na její užívání. Majitelka studny s odběrem vody neměla problém, ani se o ni nijak nezajímala. Její otec jí kdysi postavil a povolil bývalým majitelům dnes už našeho domu se na ni připojit na dobré slovo, jak to na vesnicích chodívalo. Žádné věcné břemeno ale na ni ani povolit nechtěla (kvůli dědictví atd.). A tak majitelé domu před jeho prodejem nechali rozpracovat projekt na vrtanou studnu na vlastním pozemku a pak začali dům nabízet k prodeji.
Jenže pozor. Mezi pozemkem, kde má stát studna, a pozemkem, kde stojí dům, vede obecní pěší cestička šířky asi metr a půl...
Odhadce nemovitosti od banky přišel, dům zhodnotil, napsal zprávu a banka po nějakém čase souhlasila s financováním. Hydrogeologický posudek viděli, projekt taky, schválenou žádost o vydání koordinovaného stanoviska na stavbu studny jakbysmet, a tak jsme na její nabídku kývli...
...a udělali při tom velkou chybu, že jsme smlouvu neprobrali s právničkou. Rozumějte - do téhle chvíle jsme s ní všechno konzultovali, a že toho nebylo málo (smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o advokátní úschově, kupní smlouvu), ale bylo to v létě, čas dovolených, tak i ona si jela oddychnout. Říkal jsem si, že banka to bude mít určitě vše v pořádku, a že není třeba hned myslet na to, že nám banka chce znepříjemnit život. Smlouvu a přiložené dokumenty jsem si opravdu přečetl, ale bohužel, se nechal zmást průvodní dokumentací ke smlouvě a špatně pochopil jeden z bodů podmínek pro čerpání peněz. Vrátím se k tomu za chvíli.
Přistoupili jsme k podpisu smlouvy a postupně jsme doručovali všechny dokumenty, které si banka v podmínkách žádala. Už jsem myslel, že tam jdu naposled s posledními papíry, paní ještě zkontrolovala, jestli je opravdu všech deset bodů splněno a můžeme čerpat „První bod v pořádku, druhý bod v pořádku... devátý bod v pořádku, desátý bod... moment, a co desátý bod?“
„No, to přece řešíte vy, banka.“
A bylo to tu. Jako když vidíte zhmotněného Gozera Ničitele v podobě marshmallow panáka.
Do půče, Bacigala!
Netřeba vysvětlovat, že od podpisu té kupní smlouvy taháte za kratší provaz. Nejste s bankou rovnocenný soupeř a veškeré sliby finančního poradce, že se s bankou dá domluvit, vzaly za své. Z poradce se nevyklubal zkušený vyjednavač, který má alespoň nějaké páky, ale jen přeposílač emailů. Po pár dnech takového mailování mezi námi, majiteli domu, kteří už čekali na své peníze (když jsme s nimi už uzavřeli kupní smlouvu), poradcem a bankou, jsme poradce vynechali, aby to šlo rychleji.
O co v tomto bodu šlo? Vzpomínáte si, jak jsem o něco výš upozornil, že mezi pozemkem, kde má projektovaná studna stát, a pozemkem, kde stojí dům, vede obecní pěší cestička?
Podmínka čerpání úvěru:
A vzpomínáte si, jak jsem zmínil, že jsem udělal chybu a nechal jsem se zmást průvodní dokumentací ke smlouvě?
Vysvětlující dokumentace ke smlouvě k tomuto bodu:
No nepochodil jsem u nich s argumentací. Nepochodil jsem s prosbami. S naléháním. S jiným řešením - jestli by tuto podmínku nemohli přesunout do podmínek následných až po čerpání.
Jejich protiargument zněl, že banka jen zajišťuje onen výpis z katastru. A že se máme domluvit s majiteli na součinnosti a apelovat na ně, ať situaci napraví. Tzn. žádat majitele, ať na peníze nespěchají a vyřizují věcné břemeno. Když už smlouva byla podepsána a advokátní úschova také. Limity a lhůty běží, sankce...
A co na to právnička po návratu z dovolené?
„Banka přece nemohla primárně jako zástavu přijmout ten dům a pozemek, respektive vůbec schválit poskytnutí hypotéky, pokud ví, že dům není napojený na vodu. To, že jim stávající majitelka předložila žádost o povolení stavby, jim snad proboha také nemohlo stačit a něco si z toho vydedukovat, to teda taky nezní zrovna jako předpisový postup.... Banka si musela v katastru ověřit, že není ani podán návrh na zápis věcného břemene. Čili to, že něco vydedukovali a automaticky to vrazili do podmínek smlouvy, mi připadá lehce zvrácené.
Banka neměla důvod se domnívat, že je situace jiná, než jaká je - tj. že žádné věcné břemeno v tuto chvíli není a v dohledné době třeba pár týdnů ani nebude. Z předložené žádosti o vydání stavebního povolení nelze vydedukovat nic jiného, než že se stavba teprve plánuje, ale to vůbec nesouvisí s věcným břemenem. Primárně tedy vůbec neměla přijmout dům jako zástavu a schválit hypotéku, pokud jí vadí, že tam není to věcné břemeno. Vás nikdo o této podmínce neinformoval, navíc v podmínkách čerpání vysloveně není stanovena Vaše povinnost věcné břemeno zřídit, je tam jen povinnost banky zajistit výpis z katastru - ale ten naprosto absurdně není ani k čemu zajistit, protože žádné věcné břemeno dosud není.“
Majitelé čekají na peníze, chtějí je použít dál. Stěhování krámů čeká, stěhováci také... ale musíte najednou čekat na zhotovení věcného břemene o vedení inženýrských sítí, v tomto případě vodovodu od studny, přes obecní cestičku do domu... Víte co to obnáší? Ono se řekne věcné břemeno, ale to máte sehnat geodeta, který vyměří, kudy vodovod povede a udělá geometrický plán, nechat udělat smlouvu a tento plán se pak připojí k této smlouvě s obcí a obec tuto smlouvu projedná na zasedání zastupitelstva. Pokud máte smůlu, zasedání zrovna proběhlo a budete tak muset čekat měsíc, nebo i tři, než bude zasedání nové (kvůli vám a jedné smlouvě nebudou svolávat mimořádné zasedání). Pokud vše ale půjde dobře, tak obec smlouvu a plán schválí, podepíšete, zaplatíte a můžete vložit na katastr. Hurá! Právě uběhlo pár měsíců od podpisu kupní smlouvy a vy konečně můžete čerpat peníze a stěhovat se...WTF?
Zoufalství. Naštěstí v obchodních podmínkách stojí toto:
No a protože od podpisu smlouvy s bankou neuplynulo ani 10 dní a čerpat jsme nezačali (a ani jsme nemohli, když podmínka čerpání byla taková, jaká byla), tak jsme banku informovali, že odstupujeme od smlouvy. Najednou se věci hnuly. Banka se rozhodla tuto podmínku za pomoci dodatku ke smlouvě přesunout z podmínek pro čerpání do podmínek následných po čerpání peněz. Čili už nic nestálo v cestě čerpání a my tak získali dost času a klidu na zhotovení věcného břemene, majitelé dostali své peníze, odstěhovali se, my se nastěhovali a mě zešedivělo pár vlasů.
Ještě si nás ale bankovní úřednice trošku vychutnala. Když jsme tento nový dodatek ke smlouvě šli podepisovat, zmínila se „Já jsem vám to ani nechtěla říkat, ale ono od té smlouvy už stejně odstoupit nešlo, protože byla podepsána na půdě banky. Odstoupit by od ní šlo, jen kdybyste ji podepisovali jinde mimo banku a úředně ověřovali podpisy.“
Čumíme na ni. Nic takového v žádných podmínkách nikde nestojí. Co to kecá? Když jsme s ní nesouhlasili, spustila o nějakých regulích, ale na to už jsme neměli sílu a odporoučeli se.
Byla to ta samá úřednice, která nás při podpisu smlouvy před devíti dny opomněla upozornit na pár dalších drobností. Mimo jiné na to, že zastavenou nemovitost našich rodičů nebude možno po uhrazení určité částky ze smlouvy vyvázat, pokud studna nebude reálně stát. „To vyplývá z logiky věci. Po skončení fixace a refinancování přijde odhadce nemovitosti, aby zjistil, novou cenu domu a my mohli stanovit, jestli už je dům vašich rodičů možné vyvázat. Pokud papírově splníte naše podmínky pro čerpání, věcné břemeno atd., ale pak studnu reálně nepostavíte, tak to odhadce zjistí a my nemovitost vašich rodičů nevyvážeme, protože dům bude pořád oficiálně bez vody.“
A co ještě jiného vyplývá z logiky věci, milá dámo? Jaké rukojmí ještě chcete? Co ještě je mezi řádky a máme si domýšlet?
Ono došlo ke spoustě nepochopení z naší strany, uznávám. Ale jako lidé dělající tohle všechno poprvé chybujeme, tak to je. Proč ale není možné se rozumně domluvit a musí se vyhrožovat odstoupením od smlouvy? Proč nejsou věci jasné a zřejmé, ale místo toho jsou s hvězdičkou, malým písmem, vyplývající z logiky věci, nepřiznané?
Protože prachy.
Argument banky, že je to v našem vlastním zájmu, mít tohle všechno v pořádku (pokud se majitelka stávající studny rozhodne, může vás od vody odstřihnout), je pravda. Ale taky je dobré vědět, že to banka říká jen pro to, abyste si mysleli, že jí na vás záleží a dělá to pro vaše dobro, když na tom bazíruje. O poznání sobečtější pravda je to, že je to její čistý alibismus a nejde jí o vás, ale o sebe. V tom absolutně nejhorším případě, jestli se dostanete do problémů se splácením, zbankrotujete apod., banka bude chtít onu nemovitost prodat. A takhle to bude mít pěkně nachystané od vás. Nikde žádný zádrhel, všechno čisté a vyřízené, papírově správné. Prodeji nebude nic stát v cestě, bude to rychlé a snadné umoření dluhu raz dva. Ona má svoje peníze zpátky a vy jste bezdomovec.
Zádrhelů bylo cestou několik, ale na první pohled bylo vše v pořádku. Jak už to tak bývá, když ptáčka lapají. Asi největší potíž byla s vodou...
Jak se s bankou potázali
Na papíře bylo vše jasné, dokumenty také mluvili jasně, nebo jsme si to alespoň mysleli. Dům totiž nemá vlastní zdroj vody. Zdroj vody je kopaná studna, ale na cizím pozemku a nebylo zřízeno žádné věcné břemeno na její užívání. Majitelka studny s odběrem vody neměla problém, ani se o ni nijak nezajímala. Její otec jí kdysi postavil a povolil bývalým majitelům dnes už našeho domu se na ni připojit na dobré slovo, jak to na vesnicích chodívalo. Žádné věcné břemeno ale na ni ani povolit nechtěla (kvůli dědictví atd.). A tak majitelé domu před jeho prodejem nechali rozpracovat projekt na vrtanou studnu na vlastním pozemku a pak začali dům nabízet k prodeji.
Jenže pozor. Mezi pozemkem, kde má stát studna, a pozemkem, kde stojí dům, vede obecní pěší cestička šířky asi metr a půl...
Odhadce nemovitosti od banky přišel, dům zhodnotil, napsal zprávu a banka po nějakém čase souhlasila s financováním. Hydrogeologický posudek viděli, projekt taky, schválenou žádost o vydání koordinovaného stanoviska na stavbu studny jakbysmet, a tak jsme na její nabídku kývli...
...a udělali při tom velkou chybu, že jsme smlouvu neprobrali s právničkou. Rozumějte - do téhle chvíle jsme s ní všechno konzultovali, a že toho nebylo málo (smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o advokátní úschově, kupní smlouvu), ale bylo to v létě, čas dovolených, tak i ona si jela oddychnout. Říkal jsem si, že banka to bude mít určitě vše v pořádku, a že není třeba hned myslet na to, že nám banka chce znepříjemnit život. Smlouvu a přiložené dokumenty jsem si opravdu přečetl, ale bohužel, se nechal zmást průvodní dokumentací ke smlouvě a špatně pochopil jeden z bodů podmínek pro čerpání peněz. Vrátím se k tomu za chvíli.
Přistoupili jsme k podpisu smlouvy a postupně jsme doručovali všechny dokumenty, které si banka v podmínkách žádala. Už jsem myslel, že tam jdu naposled s posledními papíry, paní ještě zkontrolovala, jestli je opravdu všech deset bodů splněno a můžeme čerpat „První bod v pořádku, druhý bod v pořádku... devátý bod v pořádku, desátý bod... moment, a co desátý bod?“
„No, to přece řešíte vy, banka.“
A bylo to tu. Jako když vidíte zhmotněného Gozera Ničitele v podobě marshmallow panáka.
Do půče, Bacigala!
Netřeba vysvětlovat, že od podpisu té kupní smlouvy taháte za kratší provaz. Nejste s bankou rovnocenný soupeř a veškeré sliby finančního poradce, že se s bankou dá domluvit, vzaly za své. Z poradce se nevyklubal zkušený vyjednavač, který má alespoň nějaké páky, ale jen přeposílač emailů. Po pár dnech takového mailování mezi námi, majiteli domu, kteří už čekali na své peníze (když jsme s nimi už uzavřeli kupní smlouvu), poradcem a bankou, jsme poradce vynechali, aby to šlo rychleji.
O co v tomto bodu šlo? Vzpomínáte si, jak jsem o něco výš upozornil, že mezi pozemkem, kde má projektovaná studna stát, a pozemkem, kde stojí dům, vede obecní pěší cestička?
Vysvětlující dokumentace ke smlouvě k tomuto bodu:
No nepochodil jsem u nich s argumentací. Nepochodil jsem s prosbami. S naléháním. S jiným řešením - jestli by tuto podmínku nemohli přesunout do podmínek následných až po čerpání.
Jejich protiargument zněl, že banka jen zajišťuje onen výpis z katastru. A že se máme domluvit s majiteli na součinnosti a apelovat na ně, ať situaci napraví. Tzn. žádat majitele, ať na peníze nespěchají a vyřizují věcné břemeno. Když už smlouva byla podepsána a advokátní úschova také. Limity a lhůty běží, sankce...
A co na to právnička po návratu z dovolené?
„Banka přece nemohla primárně jako zástavu přijmout ten dům a pozemek, respektive vůbec schválit poskytnutí hypotéky, pokud ví, že dům není napojený na vodu. To, že jim stávající majitelka předložila žádost o povolení stavby, jim snad proboha také nemohlo stačit a něco si z toho vydedukovat, to teda taky nezní zrovna jako předpisový postup.... Banka si musela v katastru ověřit, že není ani podán návrh na zápis věcného břemene. Čili to, že něco vydedukovali a automaticky to vrazili do podmínek smlouvy, mi připadá lehce zvrácené.
Banka neměla důvod se domnívat, že je situace jiná, než jaká je - tj. že žádné věcné břemeno v tuto chvíli není a v dohledné době třeba pár týdnů ani nebude. Z předložené žádosti o vydání stavebního povolení nelze vydedukovat nic jiného, než že se stavba teprve plánuje, ale to vůbec nesouvisí s věcným břemenem. Primárně tedy vůbec neměla přijmout dům jako zástavu a schválit hypotéku, pokud jí vadí, že tam není to věcné břemeno. Vás nikdo o této podmínce neinformoval, navíc v podmínkách čerpání vysloveně není stanovena Vaše povinnost věcné břemeno zřídit, je tam jen povinnost banky zajistit výpis z katastru - ale ten naprosto absurdně není ani k čemu zajistit, protože žádné věcné břemeno dosud není.“
Majitelé čekají na peníze, chtějí je použít dál. Stěhování krámů čeká, stěhováci také... ale musíte najednou čekat na zhotovení věcného břemene o vedení inženýrských sítí, v tomto případě vodovodu od studny, přes obecní cestičku do domu... Víte co to obnáší? Ono se řekne věcné břemeno, ale to máte sehnat geodeta, který vyměří, kudy vodovod povede a udělá geometrický plán, nechat udělat smlouvu a tento plán se pak připojí k této smlouvě s obcí a obec tuto smlouvu projedná na zasedání zastupitelstva. Pokud máte smůlu, zasedání zrovna proběhlo a budete tak muset čekat měsíc, nebo i tři, než bude zasedání nové (kvůli vám a jedné smlouvě nebudou svolávat mimořádné zasedání). Pokud vše ale půjde dobře, tak obec smlouvu a plán schválí, podepíšete, zaplatíte a můžete vložit na katastr. Hurá! Právě uběhlo pár měsíců od podpisu kupní smlouvy a vy konečně můžete čerpat peníze a stěhovat se...WTF?
Zoufalství. Naštěstí v obchodních podmínkách stojí toto:
No a protože od podpisu smlouvy s bankou neuplynulo ani 10 dní a čerpat jsme nezačali (a ani jsme nemohli, když podmínka čerpání byla taková, jaká byla), tak jsme banku informovali, že odstupujeme od smlouvy. Najednou se věci hnuly. Banka se rozhodla tuto podmínku za pomoci dodatku ke smlouvě přesunout z podmínek pro čerpání do podmínek následných po čerpání peněz. Čili už nic nestálo v cestě čerpání a my tak získali dost času a klidu na zhotovení věcného břemene, majitelé dostali své peníze, odstěhovali se, my se nastěhovali a mě zešedivělo pár vlasů.
Ještě si nás ale bankovní úřednice trošku vychutnala. Když jsme tento nový dodatek ke smlouvě šli podepisovat, zmínila se „Já jsem vám to ani nechtěla říkat, ale ono od té smlouvy už stejně odstoupit nešlo, protože byla podepsána na půdě banky. Odstoupit by od ní šlo, jen kdybyste ji podepisovali jinde mimo banku a úředně ověřovali podpisy.“
Čumíme na ni. Nic takového v žádných podmínkách nikde nestojí. Co to kecá? Když jsme s ní nesouhlasili, spustila o nějakých regulích, ale na to už jsme neměli sílu a odporoučeli se.
Byla to ta samá úřednice, která nás při podpisu smlouvy před devíti dny opomněla upozornit na pár dalších drobností. Mimo jiné na to, že zastavenou nemovitost našich rodičů nebude možno po uhrazení určité částky ze smlouvy vyvázat, pokud studna nebude reálně stát. „To vyplývá z logiky věci. Po skončení fixace a refinancování přijde odhadce nemovitosti, aby zjistil, novou cenu domu a my mohli stanovit, jestli už je dům vašich rodičů možné vyvázat. Pokud papírově splníte naše podmínky pro čerpání, věcné břemeno atd., ale pak studnu reálně nepostavíte, tak to odhadce zjistí a my nemovitost vašich rodičů nevyvážeme, protože dům bude pořád oficiálně bez vody.“
A co ještě jiného vyplývá z logiky věci, milá dámo? Jaké rukojmí ještě chcete? Co ještě je mezi řádky a máme si domýšlet?
Ono došlo ke spoustě nepochopení z naší strany, uznávám. Ale jako lidé dělající tohle všechno poprvé chybujeme, tak to je. Proč ale není možné se rozumně domluvit a musí se vyhrožovat odstoupením od smlouvy? Proč nejsou věci jasné a zřejmé, ale místo toho jsou s hvězdičkou, malým písmem, vyplývající z logiky věci, nepřiznané?
Protože prachy.
Argument banky, že je to v našem vlastním zájmu, mít tohle všechno v pořádku (pokud se majitelka stávající studny rozhodne, může vás od vody odstřihnout), je pravda. Ale taky je dobré vědět, že to banka říká jen pro to, abyste si mysleli, že jí na vás záleží a dělá to pro vaše dobro, když na tom bazíruje. O poznání sobečtější pravda je to, že je to její čistý alibismus a nejde jí o vás, ale o sebe. V tom absolutně nejhorším případě, jestli se dostanete do problémů se splácením, zbankrotujete apod., banka bude chtít onu nemovitost prodat. A takhle to bude mít pěkně nachystané od vás. Nikde žádný zádrhel, všechno čisté a vyřízené, papírově správné. Prodeji nebude nic stát v cestě, bude to rychlé a snadné umoření dluhu raz dva. Ona má svoje peníze zpátky a vy jste bezdomovec.
